Étude
Un appartement moins cher au mètre carré se situe-t-il nécessairement dans une commune où le prix est plus faible par rapport aux ressources des habitants ? Pas toujours. En croisant les prix de vente des logements anciens en 2023 avec le niveau de vie médian des résidents, Mobilitee constate que les deux classements sont très proches dans l'ensemble, mais que leur ordre s'inverse dans 22 % des comparaisons de deux communes d'un même département retenues pour les appartements, et 22,4 % pour les maisons. C'est une comparaison descriptive, pas une mesure de la capacité d'achat ni un classement des villes « abordables ».
Immobilier et niveau de vie : deux classements souvent proches
L’étude part de 948 communes métropolitaines de 10 000 à moins de 100 000 habitants, hors arrondissements municipaux. L’Insee fournit un niveau de vie médian pour chacune d’elles. Le fichier de prix de logements anciens, produit par Terralyse à partir de DVF, contient une observation pour 906 communes en 2023. Pour limiter les comparaisons fondées sur un marché trop peu documenté, Mobilitee ne retient ensuite que les communes affichant dans le fichier Terralyse un volume d’au moins 30 dans la colonne de ventes du type de logement considéré : 811 communes pour les appartements et 859 pour les maisons. Avec un seuil de 50, les effectifs passent respectivement à 708 et 762.
Deux classements sont alors comparés, séparément pour appartements et maisons : celui du prix médian au m² des logements anciens vendus et celui d’un rapport exploratoire entre ce prix et le niveau de vie médian annuel par unité de consommation (UC) des résidents. Plus ce second rapport est élevé, plus un mètre carré vendu représente une valeur importante au regard de cette référence statistique locale. Ce rapport ne mesure pas le revenu d’un acheteur et ne correspond à aucun budget d’acquisition.
Les deux classements se ressemblent beaucoup. Leur corrélation de rang est de 0,930 pour les appartements et de 0,937 pour les maisons : une valeur proche de 1 indique ici que les communes se trouvent souvent dans le même ordre. Seules 7,9 % des communes étudiées en appartements et 6,2 % en maisons se déplacent de plus de 20 points dans le classement exprimé en percentiles. Le prix immobilier reste donc la dimension dominante de ce rapport, malgré les écarts de niveaux de vie.
Dans un même département, environ une comparaison sur cinq s’inverse
Pour rendre cette différence concrète, Mobilitee a comparé toutes les paires possibles de communes appartenant au même département, parmi les communes retenues pour chaque type de logement. Lorsque la première commune possède un prix médian au m² plus faible, nous appelons « inversion » le cas où elle possède néanmoins un rapport prix/niveau de vie plus élevé. La comparaison ne neutralise ni les différences de taille des communes ni celles de la structure des logements vendus.
| Logements | Paires intra-départementales | Inversions | Part des paires |
|---|---|---|---|
| Appartements | 8 173 | 1 794 | 22,0 % |
| Maisons | 8 752 | 1 960 | 22,4 % |
Les prix presque égaux peuvent faciliter de telles inversions. En imposant au moins 10 % d’écart entre les prix au m², elles subsistent toutefois dans 1 072 des 6 448 paires d’appartements concernées (16,6 %) et 1 045 des 6 604 paires de maisons concernées (15,8 %).
Attention à l’unité statistique : il s’agit de proportions de paires, pas de villes, de ménages ou de transactions. Une commune peut apparaître dans plusieurs paires ; celles-ci ne sont donc pas des observations indépendantes et ces pourcentages ne décrivent pas la probabilité qu’un ménage rencontre une telle situation.
Saint-Cloud et Malakoff : un exemple volontairement extrême
Dans les Hauts-de-Seine, Saint-Cloud et Malakoff présentent des prix médians des appartements presque identiques en 2023, mais des niveaux de vie médians bien différents :
| Indicateur 2023 | Saint-Cloud | Malakoff |
|---|---|---|
| Prix médian des appartements anciens vendus | 6 853 €/m² | 6 822 €/m² |
| Niveau de vie médian annuel par UC | 45 740 € | 28 400 € |
| Appartements anciens vendus (donnée Terralyse) | 283 | 201 |
| Rapport exploratoire prix/niveau de vie | 0,150 | 0,240 |
Avec un prix au m² proche, le rapport calculé est ainsi environ 60 % plus élevé à Malakoff. Ce résultat provient principalement de la différence de niveaux de vie médians des résidents, et non d’une différence de prix payée par deux acheteurs comparables.
Cette paire n’est pas représentative d’une situation moyenne : elle a été sélectionnée après les calculs. Parmi les 8 173 paires d’appartements intra-départementales admissibles, c’est celle dont les prix sont les plus proches (0,45 % d’écart) sous la condition additionnelle que les niveaux de vie médians soient dans un rapport d’au moins 1,6. Les prix immobiliers de ces deux communes restent également voisins dans les séries 2022 et 2024.
Gif-sur-Yvette et Vigneux-sur-Seine : une inversion marquée pour les maisons
En Essonne, la commune où les maisons vendues présentent le prix médian le plus faible n’est pas, pour cette paire, celle où le rapport exploratoire est le plus faible.
| Indicateur 2023 | Gif-sur-Yvette | Vigneux-sur-Seine |
|---|---|---|
| Prix médian des maisons anciennes vendues | 4 171 €/m² | 3 848 €/m² |
| Niveau de vie médian annuel par UC | 39 100 € | 23 660 € |
| Maisons anciennes vendues (donnée Terralyse) | 86 | 160 |
| Rapport exploratoire prix/niveau de vie | 0,107 | 0,163 |
Le prix médian est inférieur d’environ 8 % à Vigneux-sur-Seine, alors que le rapport prix/niveau de vie est plus élevé. Cette inversion subsiste si l’on utilise les prix de 2022 ou de 2024 en maintenant, uniquement à titre de sensibilité, les niveaux de vie de 2023.
Ici encore, le choix n’a rien d’aléatoire : il s’agit, selon les résultats de la recherche effectuée, de l’inversion au rapport le plus contrasté parmi les 200 paires de maisons inversées en Essonne (sur 561 paires au total). L’exemple illustre une possibilité, pas sa fréquence nationale. Le type de logement diffère de la comparaison précédente ; les maisons et les appartements ne sont jamais mélangés dans les calculs.
Pourquoi ce rapport ne dit pas qui peut acheter
L’Insee définit le niveau de vie comme le revenu disponible d’un ménage fiscal rapporté au nombre d’unités de consommation : 1 pour le premier adulte, 0,5 pour chaque autre personne de 14 ans ou plus et 0,3 pour chaque enfant plus jeune. Il ne s’agit ni du revenu total du ménage ni du revenu des personnes qui ont acheté un logement dans la commune.
Les logements anciens effectivement vendus ne représentent qu’une partie du parc immobilier ; leurs surfaces, leurs quartiers, leur état et le terrain attaché aux maisons varient. Les ventes sur plan de logements neufs sont publiées séparément par Terralyse et ne sont pas prises en compte ici. Les acheteurs ne résident pas forcément déjà dans la commune. Le prix d’un mètre carré n’est pas le prix d’un logement, et le niveau de vie médian local ne décrit ni l’apport, ni les mensualités, ni les charges d’un acquéreur.
Ainsi, un rapport plus faible ne signifie pas qu’un ménage comparable pourrait plus facilement acheter. Il situe un prix de transaction au regard d’une caractéristique statistique des habitants, deux populations qui ne coïncident pas nécessairement. Les inversions de classement sont réelles dans les tableaux, mais leur interprétation économique reste limitée.
Ce que l’étude permet de conclure
En 2023, dans les communes et marchés retenus, les classements par prix et par rapport prix/niveau de vie sont largement alignés. Ils ne sont toutefois pas identiques : dans environ une paire intra-départementale sur cinq, le sens de la comparaison s’inverse, et les écarts les plus spectaculaires correspondent à des cas extrêmes sélectionnés après calcul.
L’intérêt est de montrer ce qu’une médiane de prix mesure — et ce qu’elle ne mesure pas lorsqu’on lui demande de parler des habitants. Pour apprécier concrètement les conditions d’achat, il faudrait observer les surfaces, les revenus des acquéreurs, les financements et les transactions comparables, qui sont hors du champ de ce rapprochement.
Pour compléter cette analyse des prix immobiliers et des niveaux de vie, explorez nos guides des villes où vivre en France. Ils permettent d’examiner d’autres dimensions du choix résidentiel, notamment le logement, les transports et les services.
Méthodologie de cette étude
La cohorte est composée de 948 communes métropolitaines de 10 000 à moins de 100 000 habitants en population municipale 2023, hors arrondissements municipaux ; elle ne représente pas l’ensemble des communes françaises. La variable MED_SL de Filosofi 2 / Insee 2023 renseigne le niveau de vie médian annuel par UC ; une valeur utilisable est présente pour les 948 communes. Le fichier de séries Terralyse/DVF 2014–2025, édition 2026, est filtré sur les transactions de 2023. Jointure par code Insee, sans imputation.
Terralyse est un producteur privé, qui agrège les données DVF de la DGFiP ; ses prix médians ne sont pas des indicateurs directement calculés ou certifiés par l’Insee ou la DGFiP. Le dictionnaire publié avec les séries 2014–2025 définit les colonnes utilisées ici comme des ventes de logements anciens, à l’exclusion des ventes sur plan (VEFA), qui figurent dans une colonne distincte. Terralyse décrit un regroupement des lignes DVF par acte et l’exclusion des actes mixtes logement/local professionnel. Les médianes retiennent des surfaces de 20 à 500 m² et des prix de 1 000 à 50 000 €/m² ; ces bornes peuvent notamment exclure des ventes bon marché. Le dictionnaire définit ventes, ventes_maisons et ventes_appartements en nombre de logements anciens vendus, et non en nombre d’actes. Les seuils d’au moins 30 puis 50 concernent les volumes du type de logement déclarés dans ces colonnes ; ils ne constituent pas des seuils d’inférence statistique ni une garantie du nombre exact d’actes retenus pour chaque médiane.
Sur les 948 communes, 42 sont sans prix 2023 dans ce fichier : 41 dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin ou la Moselle, départements exclus de DVF elle-même en raison du régime du livre foncier, et Orée d’Anjou, commune dont le millésime 2023 n’apparaît pas dans cette série de Terralyse. Les échantillons à 30 puis 50 logements anciens vendus déclarés par type sont des seuils de prudence de cette étude, sans prétention de pré-enregistrement. Les données sont analysées séparément pour les maisons et les appartements.
L’indicateur exploratoire est calculé par division du prix médian au m² en euros par le niveau de vie médian annuel par UC en euros. Ses unités et ses populations de référence empêchent toute interprétation directe comme taux d’effort ou indicateur de solvabilité. Les comparaisons par paires regroupent toutes les communes admissibles d’un même département, sans contrôle additionnel de leur taille. Les pourcentages sont descriptifs ; les paires partagent des communes et ne sont pas indépendantes. Les exemples ont été sélectionnés a posteriori pour leurs contrastes extrêmes, comme signalé dans l’article.
Sources
- Insee — Filosofi 2, revenus et pauvreté des ménages en 2023, variable
MED_SL, fichier communalFILOSOFI_CC_csv.zip. L’Insee précise que la correction du 6 août 2026 concernait notamment la diffusion des taux de pauvreté et que les autres données déjà publiées demeurent correctes. Cette étude n’effectue pas de comparaison avec les anciens millésimes Filosofi. - Terralyse — Prix immobiliers par commune, séries 2014–2025, millésime 2026, fichier CSV communal et dictionnaire des données (édition du 8 septembre 2026). Source : Terralyse, d’après DVF (DGFiP). Voir également la méthodologie Terralyse et sa présentation des données ouvertes.
- DGFiP — Demandes de valeurs foncières (DVF), source administrative à l’origine des transactions exploitées par Terralyse.
Limites de l’analyse
Couverture et sélection : la source immobilière ne couvre pas toutes les communes, et le filtre de volume favorise les marchés locaux plus actifs, notamment pour les appartements. Dans les 906 communes ayant des prix, celles retenues avec 30 observations de type appartement affichent généralement des prix plus élevés que celles écartées. Ces résultats ne décrivent pas le marché immobilier français dans son ensemble.
Production des données : les prix agrégés proviennent d’un tiers privé et les médianes n’ont pas été recalculées par Mobilitee à partir des actes DVF bruts. Les bornes de surface et de prix peuvent créer un biais de sélection. Le dictionnaire Terralyse qualifie les volumes de nombres de logements anciens vendus, mais le fichier contient, hors de notre échantillon à 30 ventes minimum, des médianes publiées pour des types de biens avec moins de cinq ventes déclarées, alors que le dictionnaire annonce une case vide dans cette situation. Cette incohérence documentaire ne touche pas les lignes retenues sous notre filtre, mais interdit de considérer l’ensemble du fichier comme vérifié à partir des données DVF originales. Les données Filosofi décrivent le niveau de vie des résidents fiscaux, non les ressources des acquéreurs. L’étude ne fournit pas d’intervalles de confiance pour les médianes.
Interprétation : un classement par un rapport construit entre deux statistiques communales ne mesure ni solvabilité, ni prix total d’acquisition, ni facilité d’accès à la propriété. Les comparaisons entre paires ne sont pas indépendantes et ne démontrent aucune causalité. Les exemples sont des valeurs extrêmes trouvées après examen de l’ensemble des données.
Traçabilité : le contre-audit contradictoire du 26 octobre 2026 a été réalisé par une autre IA (Claude), qui a reproduit les principaux calculs à partir des fichiers reçus ; il ne constitue pas une certification officielle ni une expertise statistique humaine. Le fichier Filosofi utilisé dans ce travail paraît antérieur à la diffusion complémentaire du 6 août 2026 ; l’Insee précise que cette diffusion n’a pas modifié les autres données déjà publiées. Les fichiers bruts DVF n’ont pas été entièrement retraités pour confirmer les médianes Terralyse.